Mietfrei wohnen: Für mehr Lebensqualtät im Alter

“Mietfrei wohnen“, das ist wohl ein Traum der meisten Menschen. Doch abgesehen davon, dass „mietfrei“ nicht gleich „kostenfrei“ heißt, ist die eigene Immobilie nicht immer die beste Altersvorsorge.

Sicherheit im Alter: Mietfrei wohnen mit eigenem Immobilienbesitz

Schon die Großeltern bauten ihr eigenes Haus, um mietfrei wohnen zu können. So ist es auch heute noch und viele Erwerbstätige beginnen bereits in jungen Jahren damit, sich über eine Baufinanzierung oder einen Immobilienkredit die eigenen vier Wände zu leisten. Oft sind die monatlichen Belastungen dabei hoch und das sogar, wenn ein vergleichsweise günstiges Objekt errichtet wird.

Verschiedene Anbieter haben sich darauf spezialisiert, Fertighäuser zu errichten, die beim Bau durch ihre Kostenersparnis überaus attraktiv sind. So auch „Fingerhaus“ mit Sitz in Hessen, das Holzhäuser in Fertigbauweise anbietet und so die neuen Hausbesitzer mietfrei wohnen lässt. Auch diese Häuser können nach dem individuellen Bedarf errichtet werden.

Der Tipp vom Finanzexperten: Viel zu viele Häuslebauer gehen vom momentanen Bedarf aus. Jedes Kind bekommt ein Zimmer, dann gibt es noch das Spiel- und das Arbeitszimmer neben den üblichen Räumen. Wenn die Kinder ausgezogen sind, ist ein solches Haus oft zu groß. Wer sich nicht mit dem Gedanken anfreunden kann, den Immobilienbesitz später zu verkaufen, sollte daher lieber etwas knapper planen, um die Baufinanzierung in Grenzen zu halten bzw. später nicht in einer deutlich überdimensionierten Immobilie mit den entsprechenden Kosten leben zu müssen.

Tatsächlich ist es richtig, dass das Wohnen in den eigenen vier Wänden mietfrei möglich ist. Das bedeutet jedoch nicht, dass es gänzlich kostenfrei ist! Zahlreiche Nebenkosten sind zu bedenken:

Grundstückssteuern
Kosten für Wasser- und Abwasser
Wohngebäudeversicherung
Kosten für Energieversorgung und Heizung
Kosten für Straßenreinigung
Kosten für Instandhaltung und Modernisierung

Natürlich haben all diese Kosten auch die Bewohner eines Mietshauses, doch hier werden die Gesamtkosten anteilig auf die einzelnen Mieter umgelegt und zum Beispiel nach der Wohnfläche berechnet. Damit ergibt sich eine deutlich niedrigere finanzielle Belastung. Die Nebenkosten für die Heizung sind ein gutes Beispiel, denn sie müssen für das gesamte Objekt berechnet werden. Auch leer stehende Räume tragen zum gewissen Teil zu den Kosten bei, denn in der Regel werden alle Räume beheizt und damit auch eventuell nicht dauerhaft genutzte Zimmer.

Auch die Nebenkosten, die in Form der Modernisierungs- und Instandhaltungskosten entstehen, müssen bei einem Immobilienbesitz allein durch den Eigentümer getragen werden. Das können viele Tausend Euro sein, wenn beispielsweise das Dach neu gedeckt werden muss oder wenn die Heizungsanlage zu erneuern ist. Was zuvor als Miete eingespart wurde, geht hier für diese Kosten wieder drauf. Zusammengefasst heißt das: Mietfrei wohnen bedeutet dennoch Kosten, was im Rahmen der Vorsorge für das Alter zu berücksichtigen ist.

“Mietfrei wohnen“, das ist wohl ein Traum der meisten Menschen.(#01)

Mietfrei wohnen und die Immobilie absichern

Man stelle sich folgende Situation vor: Eine Familie, bei der der Mann der Hauptverdiener ist, nutzt die Möglichkeiten zur Baufinanzierung und nimmt einen hohen Kredit auf. Leider hat der Mann bald darauf einen schweren Unfall, an dem er verstirbt. Die Frau steht mit Kindern und Wohnung allein da und muss sich um die Baufinanzierung kümmern. Dies ist nicht möglich, die Immobilie muss verkauft werden, was finanzielle Verluste bedeutet.

Eine Risikolebensversicherung hätte geholfen! Bei vielen Anbietern einer Immobilienfinanzierung ist die Risikolebensversicherung daher inzwischen in verschiedenen Ausgestaltungsformen Pflicht. Sie sichert den Todesfall ab und passt sich in der Höhe dem noch offenen Kredit an. Das heißt, dass die Risikolebensversicherung endet, wenn die Baufinanzierung beendet ist. Stirbt der Kreditnehmer (im Beispiel der Familienvater), tritt die Versicherung in Leistung und löst den Kredit ab. Die Angehörigen sind schuldenfrei.

Eine solche Risikolebensversicherung kann auch auf den Fall der Erwerbsunfähigkeit ausgedehnt werden, was zwar eine höhere Prämienbelastung bedeutet, dafür jedoch besser schützt. Angesichts dessen, dass ein Immobilienkredit in der Regel über 20 oder 30 Jahre läuft und auf dem Haushaltseinkommen basiert, das zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhanden war, kann einer ausreichenden Absicherung nicht genügend Bedeutung beigemessen werden.

Niemand kann absehen, was innerhalb einer solchen Zeitspanne geschieht und es ist allemal besser, den vergleichsweise geringen Jahresbeitrag für die Lebensversicherung zu zahlen, als dass die Angehörigen das gemeinsam errichtete oder gekaufte Heim wieder verlassen müssen, weil sie die Kreditraten nicht aufbringen können.

Vorsorge hat ebenso viele Gesichter wie die Ernstfälle, die mit ihrer Hilfe abgesichert werden sollen.(#02)

Mietfrei wohnen als alleinige Altersvorsorge?

Vorsorge hat ebenso viele Gesichter wie die Ernstfälle, die mit ihrer Hilfe abgesichert werden sollen. Außer der eben genannten Risikolebensversicherung ist es daher wichtig, weitere Möglichkeiten zur Vorsorge zu nutzen. In puncto Altersvorsorge heißt das, dass nicht allein auf den Immobilienbesitz gesetzt werden sollte, denn die Nebenkosten, die mit der Immobilie verbunden sind, können eine hohe Belastung darstellen. Vor allem angesichts der Renten, von denen niemand weiß, ob sie in 30 Jahren überhaupt noch gezahlt werden und wenn ja, ob das Geld zum Leben reicht.

Um Nebenkosten und allgemeine Kosten für die Lebenshaltung decken zu können, muss die Altersvorsorge daher neben der Immobilie weitere Maßnahmen beinhalten. Experten raten, den Kredit für die Immobilie so anzulegen, dass dieser rund zehn Jahre vor Renteneintritt abbezahlt ist. Dann bleibt noch etwas Zeit, um Barmittel anzusparen, wobei die Sparraten bestenfalls in der gleichen Höhe wie die bisherigen Kreditraten berechnet sind. Außerdem kann die Lebensversicherung zur Vorsorge eingesetzt werden. Hierbei ist nicht die Risikolebensversicherung genannt, sondern es geht um eine kapitalbildende Lebensversicherung.

In diese wird über viele Jahre hinweg ein fester Betrag eingezahlt, wobei sich die Prämien dynamisch anpassen. Mit ihnen steigen die zu erwartenden Beträge im Falle der Erwerbsunfähigkeit oder bei Tod des Versicherungsnehmers. Wird das vereinbarte Datum erreicht, wird der angesparte Betrag ausgezahlt. Auch dieser kann neu angelegt oder für bestimmte Anschaffungen im Rahmen des Immobilienbesitzes verwendet werden.

Auch Wohn-Riester ist eine Möglichkeit, später mietfrei wohnen zu können. Ähnlich wie bei einem normalen Riester-Vertrag werden jährliche Beträge eingezahlt, dazu gibt es die Förderungen vom Staat. Mit dem angesparten Betrag, der auch vorweggenommen werden kann, kann der Immobilienbesitz finanziert werden. Wichtig: Die nachgelagerte Besteuerung bedenken und entsprechend sparen!

Um mehr Sicherheit zu haben, sollten weitere Anlageformen genutzt werden. Fonds und Wertpapiere sind neben der Lebensversicherung eine weitere gute Möglichkeit, langfristig Geld anzusparen. Wer auf Sicherheit setzt, sollte hier tatsächlich langfristige Produkte wählen, denn diese gleichen durch die Dauer der Ansparzeit eventuelle Verluste wieder aus und sind deutlich risikoärmer. Die Rendite ist dafür allerdings auch geringer als bei risikoreichen, kurzfristigen Anlagemöglichkeiten.

Wer den Wunsch hegt, möglichst mietfrei im Alter wohnen zu können, stößt eventuell auf das Angebot zur Umkehrhypothek.(#03)

Mietfrei wohnen mit der Umkehrhypothek?

Wer den Wunsch hegt, möglichst mietfrei im Alter wohnen zu können, stößt eventuell auf das Angebot zur Umkehrhypothek. Was hat es damit auf sich? Die Umkehrhypothek wird auch als Leibrente bezeichnet, wobei die Idee dahinter ist, die Immobilie zu verkaufen und dennoch darin wohnen zu bleiben. Die Immobilienbesitzer bekommen eine einmalige Zahlung oder eine monatliche Rente gewährt. Sie wohnen dann bis zu ihrem Lebensende mietfrei in der Immobilie. Erst mit dem Tod der Bewohner oder ihrem Auszug (zum Beispiel in ein Pflegeheim) geht das Haus gänzlich in das Eigentum des Kreditgebers über.

Die Vorteile der Umkehrhypothek liegen auf der Hand: Die alten Besitzer können bis zu ihrem Lebensende in der Immobilie bleiben und bekommen zu Lebzeiten das Geld dafür, als hätten sie es verkauft. Sie erhalten damit ein Höchstmaß an Planungssicherheit, denn alle Zahlungen werden vertraglich festgelegt. Verkaufen sie das Haus vorher, wird mit dem Erlös das Darlehen der Umkehrhypothek getilgt.

Doch es gibt auch Nachteile, denn die Leibrente gilt als sehr teures Produkt zur Vorsorge. Die Zinsen für das Darlehen sind vergleichsweise hoch, außerdem ist hohe Gebühren mit dem Produkt verbunden. Die Immobilie geht auch nicht mehr in die Erbmasse ein und reduziert diese. Wer keine Kinder hat bzw. niemandem, dem er etwas vererben möchte, sieht diesen Punkt vielleicht als irrelevant an, andere wiederum möchten gern so viel wie möglich vererben.

Viele Hausbesitzer regeln ihre Vermögensverhältnisse schon zu Lebzeiten und nehmen zum Beispiel eine Schenkung des Hauses an ihre Kinder vor.(#04)

Mietfrei wohnen nach der Schenkung

Viele Hausbesitzer regeln ihre Vermögensverhältnisse schon zu Lebzeiten und nehmen zum Beispiel eine Schenkung des Hauses an ihre Kinder vor. Damit sollen spätere Erbstreitigkeiten verhindert werden. Die Schenkung kann auch an eine andere Person stattfinden, die beispielsweise die Pflege der Hausbesitzer im Gegenzug übernimmt. Sie läuft über eine Dauer von zehn Jahren und ist in dieser Zeit noch anfechtbar. Danach geht die Immobilie wie vereinbart in das Eigentum des Beschenkten über. Schenkungssteuern fallen je nach Wert der Immobilie und des Verwandtschaftsgrades an. Ein Schenkungsvertrag regelt die Modalitäten zum Übergang des Besitzes, wobei sich die dann ehemaligen Eigentümer oft ein Wohnrecht einräumen lassen.

Sie haben damit die Möglichkeit, das Haus so lange sie leben mietfrei zu bewohnen. Es ist nicht möglich, eine Miete zu verlangen, dennoch können die Kosten umgelegt werden. Auch das sollte vertraglich festgehalten werden. So ist es sinnvoll, die Verbrauchskosten anteilig umzulegen. Dafür ist ein Pauschalbetrag ansetzbar oder es wird eine genaue Abrechnung vorgenommen. Der das Wohnrecht innehabende Bewohner sollte seine eigenen Nebenkosten decken, zu denen Müll- und Energiekosten ebenso gehören wie anteilige Modernisierungskosten. Wird das kostenlose Wohnrecht nicht vertraglich vereinbart, ist es theoretisch möglich, eine Miete für das Wohnen zu verlangen.

Video: 3 Wege zum mietfreien Wohnen. Erklärt Finanzberater Martin Sika aus Lüneburg

Mit Sicherheit Steuern sparen? Mietfrei wohnen mit Steuertücken

Wer innerhalb der Familie eine Immobilie vermietet und der Meinung ist, er könnte die Kosten für Haus oder Wohnung von der Steuer zurückholen, sollte sich vorab gut informieren. Denn das mietfreie Wohnen kann schnell zur Steuerfalle werden! Wird eine Immobilie an nahestehende Angehörige vermietet, müssen die Mietkosten wenigstens 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen. Nur dann ist es möglich, die Ausgaben für das Objekt in voller Höhe als Werbungskosten anzusetzen. Darf der Mieter kostenfrei in der Wohnung leben, können gar keine Werbungskosten angesetzt werden, bei einer vereinbarten Miete von unter 66 Prozent ist eine anteilige Berechnung möglich.

Diese Grenze hat der Gesetzgeber vorgegeben, um zu verhindern, dass der Fiskus generell bei Vermietungen an Angehörige draufzahlen muss. Denn die steuerliche Gegenrechnung von Ausgaben und Abschreibungen ist möglich. Sind die Einnahmen aber zu gering, müsste das Finanzamt die Differenz erstatten. Die genannte Grenze von 66 Prozent soll dies verhindern und allzu große Verluste eindämmen.